Otto C. Koppen: Waarom zou erfpacht dan nu ‘op de helling’ moeten?

Erfpacht

Rotterdams Ondernemers Belang: “Erfpacht op de helling?”

Waar erfpacht vroeger een sturingselement was voor het goed gebruik van grond en opstallen is erfpacht nu vooral een geweldig goede bron van inkomsten geworden. We praten over ruim een eeuw geleden dat erfpacht als sturingselement in zwang kwam bij de (gemeentelijke) overheid. Toen nog waren er summiere regels die bepaalden welke activiteiten ondernemers waar uit mochten voeren. Tegenwoordig kennen wij bestemmingsplannen en wet- en regelgeving die nauwkeurig beschrijven wat een ondernemer waar mag doen en aan welke regels die zich dient te houden.

De overheid kon in de privaatrechtelijke erfpachtovereenkomst allerlei regels opstellen en bepalen die het algemeen belang ten goede kwamen. Geen stank- of geluidsoverlast verwekkende industrie naast of in een woonwijk, geen lozing van afvalstoffen op het binnenwater, bepaalde industrie clusteren etc. etc. Tevens kon de overheid grondspeculatie tegen gaan door de grond in eigen bezit te houden of te nemen zodat deze later niet duur (terug)gekocht behoefde te worden bij uitbreidingsplannen van stad of industrie. De totale bouwsom van woningen en bedrijfspanden werd lager doordat de grondprijs niet in één keer betaald hoefde te worden.

Erfpacht is een prachtig instrument!

 

Waarom zou erfpacht dan nu ‘op de helling’ moeten?

  1. In bestemmingsplannen en wet- en regelgeving is tegenwoordig alles uitputtend geregeld. In die zin is erfpacht nu overbodig als sturingselement.
  2. Canonherziening; waar eerst een redelijke vergoeding voor het gebruik van andermans grond de basis voor de canon vormde is de canon nu geworden tot een geweldig goede bron van inkomsten die volledig risicoloos is.
  3. De gebruikte taxatiemethoden voor het bepalen van de waarde bloot eigendom (grond belast met erfpacht) en de waarde van erfpacht- en opstalrecht zorgt er veelal voor dat de grondwaarde in korte tijd door de erfpachter volledig betaald wordt. Een veel gebruikte methode om tot de grondslag voor de canon te komen is de waarde van het geheel te bepalen en dan de waarde van de oude stenen daarvan af te trekken. Dan blijft de grondwaarde over. Dat heet residueel rekenen, een methode die allen de erfverpachter ten goede komt, de opgebouwde meerwaarde gaat volledig naar de grond.
  4. Het canonpercentage; waarom zal een erfverpachter een vergoeding willen hebben die veel hoger uitkomt dan zijn lange termijn investering in de grond zelf? De grond raakt niet zoek, slijt doorgaans niet en de restwaarde na een periode van uitgifte in erfpacht is meestal hoger dan de aanschafwaarde. Wij zien gevallen waar in minder dan twintig jaar keer op keer de volledige grondwaarde betaald wordt door de erfpachter in de vorm van canon.
  5. Door niet of nauwelijks grond in erfpacht uit te geven wordt door schaarste de grondprijs opgedreven als er geen alternatief voor handen is.
  6. Erfpacht is ingewikkeld, makelaars, banken, taxateurs, advocaten, juristen en rechters zijn vaak niet thuis op dit gebied. ‘Marktconform’ is dan al gauw de fouten overnemen zoals anderen die eerder ook gemaakt hebben.

 

mr. Otto C. Koppen
Voorzitter Nederlandse vereniging van Erfpachters  –  www.erfpachters.nl
Nederlands instituut voor Erfpacht – www.mijnerfpacht.nl

De heer Koppen zal ook aanwezig zijn op de ROB-bijeenkomst op 15 september a.s. over Erfpacht. Hij zal daar ook een beschouwing houden over erfpacht in het algemeen. (Red.)

/ Geen categorie, Nieuwsberichten